对于楼市来说，这件事比房价下跌还要可怕！

关于价格的几句话。

这两天，一些房地产市场调控的边际新消息不断传出，比如深圳的“三价合一”、杭州的“中签”等等。

我对这些监管政策有何看法？ 没有太多具体的看法。 无论是三价组合还是摇号，无非是增加了买房的成本（降低买房成功的概率也是一种成本），说明这些地方的房市还是过热。

但房市过热是否意味着房价会继续上涨？ 这个逻辑肯定是有问题的。

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比特币和区块链资产

先不说比特币和区块链，从去年年底到今年年初还很火。

还记得2018年初区块链在投资圈的讨论有多火热吗？ 各种“2:30”、“3:30”币圈群，以及投资圈某（不详）名（脸）大佬，公开做区块链概念平台，与A股市场相关股票，只要和区块链相连，就会被炒作。

现在怎么办？ 短短几个月，潮水退去的速度比大多数人想象的要快，很多人甚至连穿内衣的时间都没有。 也有很多新入行的人在币圈吃了不少亏，甚至破产了。

在我看来，这些失败者值得同情吗？ 一点也不！

没有风险意识和不惧市场的投机行为，必然要通过巨大的损失给投机者上一课。 一次做不到就做两次，再做不到就一直做下去，直到你真的低头认错。

比特币呢？

春节前后比特币暴跌的时候，我写了一篇文章，说大家不要碰比特币。 春节后继续高位震荡，继续下跌。 很多人不听，来骂我白痴，然后冲进去买底。 必须承认，比特币确实在春节后的短时间内出现了反弹，但很快又重新进入了下行通道，目前已经逼近上次的新低。 有多少人能准确把握反弹结束前的疏散？ 不要太多。

从季度来看，2018年第一季度，比特币创造了史上最差的回报表现：接近一半。 也就是说，如果你在2018年1月1日买入比特币（当时的价格是14000，比去年19000的高点下跌了25%以上），目前的收益率是-50%。 如果加上杠杆，恭喜你，你可能已经成功破产了。

再次，我不怀疑区块链作为一种技术给市场带来的新机遇，但是作为一种交易资产，目前各种区块链资产，包括各种货币，几乎没有投资价值。 普通人没必要“大海捞针”，是一件很不划算的事情。

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房价逻辑

到目前为止，我没有看到核心逻辑发生变化：

也就是说，宏观金融条件的收紧必然导致中长期房价下跌。

自从我看空房价以来，我一直是最坚定的熊市。 有些熊已经投降，有些则变得犹豫不决。 但到目前为止，我坚持我的意见。

很多城市不是还在崛起吗？ 资深韭菜老王如是说。

没错，去年大涨的二线市场热点确实有很多，比如成都、杭州。 也就是说，刚才我说了，这些城市的房价还是很火的。 但这是否意味着我对房价总体逻辑和趋势的判断是错误的？

我不这么认为。 至少两三年后，我们再看我对房价的判断才有意义。

上面提到的比特币区块链在崩盘前也是非常拥挤和火爆的。 但是，火爆、交易拥挤并不意味着资产价格会持续上涨，甚至在很多情况下反身性的影响下，也不是什么好事。

不要盯着成都和杭州，看看北京，看看上海。 通常，资产价格的上涨一定是从最“优质”的资产开始，然后蔓延到最差的。 这与股票市场非常相似。 老股民都知道，当垃圾股在天上炒的时候，牛市就基本结束了。

尽管房地产市场与股市存在诸多差异，但资产价格从高质量向低质量的轮动是相同的。 一线涨了之后，二线涨了，然后是三四五线，最后是没涨的补涨。 然后开始下跌，如果下跌，那一定是前期涨得最快，涨幅最大的。

反正北京已经开始沦陷了，尤其是北京周边。 虽然上海表面上基本持平，但在交易过程中，卖房者基本上有较大的议价空间，相当于变相下跌。 深圳杠杆率大幅提升。 目前，靠着杠杆，房价还是稳中有升，甚至有越来越热的迹象。 但很显然，这是一件极度政治不正确的事情，谁都明白。

未来，全国房价走势大概率延续“北京模式”，即“钝刀割肉”般的缓慢下降。 一年下降15%左右，慢慢来。 这样的模式不会崩溃，还会让泡沫逐渐缩小，实现软着陆。

然而，这只是一种非常理想的情况。 此前，政府为将房地产转为“冻产”做出了很多努力，目的就是实现软着陆。

本来，岁月静好，一切尽在掌握。

然而，本月特朗普挑起的贸易战让这一既定政策的前景变得扑朔迷离。 目前，房价问题不仅取决于政府的调控，还取决于贸易战的演变。 我之前说过，贸易战的背后是一场经济博弈，一场金融战。

中国当前宏观经济最大的问题是杠杆率问题。 为什么高层一再强调要“去杠杆”和“控杠杆”？ 请仔细体验。

房价怎么可能继续上涨？ 肯定离不开居民的杠杆作用。 有多少人可以全款买房，尤其是作为投资？ 没有杠杆，房价怎么可能继续大规模上涨？

不要谈人口、资源、区位条件。 上海和北京永远是上海和北京，人口一直在流入，但他们的房价并不是一直在上涨。

决定金融资产交易价格最重要的始终是金融环境的紧缩程度，这是理解房价的核心。

但是大多数普通人其实没有这个概念，他们根本不懂金融。 比如你问专家房价为什么涨，他说是因为地段好。 大家想当然地认为有道理，但你继续追问，为什么同一个位置，同样在上海比特币换房子，为什么几年前没有暴涨，而是近几年才暴涨？ 这是一个金融常识的问题。

另一个财务常识是流动性。

房子是一种流动性极差的资产。 它不像股票。 当你看到它下跌时，你可以立即割肉止损。 你去北京和上海看很多二手房。 上市几个月后，价格一路下跌，无人问津。 这是投资房子最危险的地方。

请记住，房价下跌并不是投资房屋风险最高的地方。 如果价格下跌而你卖不出去，那就是最大的风险。

肯定有人会说，放屁，房子怎么卖不出去？ 说这种话的人，只能说除了无知之外，还非常短视。 看看历史就知道，没有人在上海买房给户口。

预期是资产价格变动的关键。 如果市场对一种资产的预期发生变化，从集体看涨变为集体看跌，则完全可以逆转。

对于流动资产来说，这种逆转会更快一些比特币换房子，比如股票和大宗商品，几周内就可以完全逆转。 对于流动性低的资产，这种逆转会比较慢，比如房子，可能会年轻好几年。

最坏的情况是，中国房价这个最强的宇宙泡沫可能会因为美国的强势干预而被动破灭。 老美国要想和中国打交道，就必须用它最好的、最强的地方来攻击你的阿喀琉斯之踵。 怎么玩？ 它一定是利用其金融优势来利用中国宏观杠杆率高的弱点。

投资者需要为这种最坏的情况预留一定的空间。

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三个可行的观点

最后，关于买不买房的问题，重申一下之前的三个可行思路：

1）刚需人员。

如果你有强烈的需求，比如不买房，结婚不了，老婆要跑了，那就乖乖买吧！ 就算价格再高，也得买。 房子对你来说是一种“救命”的消费品。 你还在考虑价格吗？

如果是弱需求，可以等一到两年。 比如我自己，我可能会考虑至少等到2019年下半年再看市场情况。

2) 投资者。

我的观点很明确。 现在投资房子太划算了。 在一些前期涨幅过大（比如翻倍）的城市，现在买房可以用蠢货来形容。

很多人有一个误解：

房子过去涨了十几年，现在还会涨； 如果你不买房子，你用现金做什么？

上半场我就不多说了。 下半场，你要知道持有现金在任何时候都不是最糟糕的选择。 非常时期，持有现金是最赚钱的选择，要看经济周期。 很多人又说了，我不懂经济周期，除了买房什么都不懂。

闭着眼睛买房也能赚钱。 长此下去，这个社会会怎样？ 赚钱太容易了吗？ 谁骑着马在努力！ 这种好事显然不会长久。 天上掉馅饼可能会发生，但如果你总是期待它会发生，那就有大问题了。

3）普通人。

你连首付都不能自己搞定。 连买房的首付都要父母出一半以上的钱。 这是普通中国人的写照。

如果我打中了你的心，我很抱歉。 但是我觉得你真的不应该去关注房价的涨跌，你应该更关注如何跑赢收入。 收入至少够付首付，以后的房贷不会对生活造成太大影响，才值得关注房价。

免责声明：本文观点不构成任何投资建议。 相应地进入市场，风险自负。